家就是家，无论某人是租还是拥有它。在奥特罗伊亚，140万租房的人应该能够合理地预期，只要他们需要，他们就可以住在自己的房子里。

但租房成本的上升速度远远快于收入的增长。在国际上，将收入的30%以上花在住房上被认为是“难以承受的”。在奥特伊罗亚，每10个租房的人中就有4个以上的人不得不将超过30%的收入花在房租上。租房的人通常比住在自己房子里的人在住房上的花费占收入的比例更高，而且租房的质量往往较低。

奥克兰和惠灵顿等城市负担不起的房租正蔓延到奥特罗伊亚的其他地区。Northland、怀卡托、吉斯伯恩、霍克湾和马尔伯勒的租金都在2021年创下新高。

当租金真的无法实现时，人们就是无家可归的。上升租金也强迫家庭，没有其他必需品，如健康食品和加热。不变的租金可以让家人经常搬家寻找更实惠的家庭，令人不安的社区联系和儿童教育。高租金可以推动人们远离其工作和教育的工作，增加通勤时间，并使人们走路，周期或使用公共交通不方便。他们可以扰乱建立的社区和社区，导致绅士化。

合理的租金不仅能让生活成本保持在可控范围内，还能让人们在同一套房子里住更长的时间。这有助于家庭在社区扎根，成为社区的一部分。孩子们可以呆在同一所学校，这有助于更好的学习。稳定的住房有助于稳定的就业。

房东还受益于有保障的长期租户，他们对照看房产格外感兴趣，因为他们想继续住在那里。寻求可预测的长期投资回报的机构住房投资者可能会发现，合理的租金监管有助于实现这一目标。

但在奥特伊沃，一年期租赁协议是常态，房东通常会把出租房屋的状况保持在比业主自住房屋更糟的状态。租房的人不得不接受不稳定和质量较差的住房。随着租金的增长快于收入的增长，人们失去了为第一套房存款的选择。历届政府都将租房视为通往拥有住房之路的临时步骤，但对许多人来说，租房是一个长期的现实。

无论他们计划租用，每个人都应该承受温暖，干燥，无障碍的家庭应该负担得起。

在像奥特罗伊亚这样没有足够住房的地方，租房者经常面临“能得到什么就拿什么”的情况，因为大多数房东很容易就能找到其他租客。合理的租金规定从根本上讲是为了减少需要租房的人和拥有房产作为投资资产的人之间的权力不平衡。

上升租金通常由特定的邻域驱动，变得更加理想，或外壳的整体短缺 - 不是因为个人财产的任何东西。对于年龄较大的租赁物业，建设房屋的成本将很久以前支付，其整体资本价值将在上升的土地价值观上升。

租金管制也会降低短期、逐利的房地产投机动机。这有助于为非营利性、以社区为基础、papakāinga和从建到租的住房开发项目创造公平的竞争环境，这些项目由长期参与的人提供稳定、可靠的租约。租金管制可以为长期投资者提供一个很好的方法来预测他们的长期回报。

需要建造更多的出租房屋。这些住房应该是由国家住房，由非营利性社区住房提供商建造的住房，papakāinga住房，和私人租赁。经过几十年的政府不断减少和出售国有住房储备，政府现在建造的国有住房比上世纪70年代以来的任何政府都多。然而，建造房屋需要时间，而且它本身并不能解决租房者目前面临的负担能力问题。

在世界范围内，合理的租金规则主要有两种:一种是关于房东可以要求多少租金的规则，另一种是关于可以提高多少租金的规则。

伦敦市长提议在短期内限制租金上涨，同时成立了一个独立的租金委员会(rent Commission)，为长期租金可承受性设计一个系统。

在爱尔兰和苏格兰，政府已经宣布了租金压力区。在爱尔兰，这些地区的房东每年只能把租金提高4%，在苏格兰，如果通胀率再加上1%。

加州采取了类似的做法:每年的租金涨幅不能超过5%，外加当地的通货膨胀率。加拿大的大多数省份也将房租年涨幅限制在一定的百分比内，各省的情况各不相同。

在瑞典，代表租客和房东的团体就适用于约50万套住房的房租上涨进行谈判。如果他们不能达成一致，一个独立的政府机构就会根据房屋的大小、位置和特点来制定公平的租金标准。

荷兰也有类似的系统，出租房屋根据大小、条件、设施、距离交通、商店和学校的距离等因素进行分配。点数决定了允许的最大租金。

纽约有一个租金指南董事会，为一些公寓均设定年度租金。董事会由两名房东代表，两个租户代表和代表公众的五名成员组成。

马耳他将租金限制在房产市场价值的2%。

当租金开始迅速上涨时，柏林将5年以上的房地产租金冻结了5年，维持在2019年的水平。保守派政党对此提出质疑，法院最近推翻了租金冻结。

在法国，租金上限不超过类似房产的“参考租金中位数”的20%。

一些国家对新建的出租房屋有豁免或不同的规定，以鼓励开发商建造更多的房屋。

房东可能被要求告诉潜在的新租户，他们向以前的租户收取了多少租金。这种透明度将使事情对租户更加公平。它可以鼓励房东在同一房产的租户发生变化时，不提高租金。透明度要求也可以涵盖之前3-5年的租金。如果房东想要更高的租金，他们需要解释原因:例如，在租户之间对房产进行重大升级。

然而，这实际上不会限制租金的上涨。在当前的住房供应不能满足需求的市场中，一个新的租户可能仍然需要支付比前一个租户高得多的租金——仅仅是为了得到一个家。

新租客的租金可能与房东向前租客收取的租金有关。例如，新的租金可以被限制在比以前的租户支付的多一定的百分比。当租户变更时，这将有助于减缓租金上涨的速度，并给予新租户相对于前租户更公平的待遇。

更大的租金增加可以允许如果房东有长足的改进真正增加价值的属性(例如,一个新的升级厨房或浴室,或建立一个车库),但不仅仅是需要符合健康住宅标准或定期维护和保养基本油漆工作,新窗帘,或修复泄漏。

租客和房东可以在首次签署租赁协议时就未来房租上涨如何决定达成一致。例如，租赁协议可以规定房东每年的房租涨幅不超过5%，也可以规定房东的房租涨幅不超过通胀或平均工资涨幅。

这将允许租客和房东提前计划，知道未来的租金可能是多少。然而，当租客在签订租赁协议时，存在着一种不平等的权力平衡，因为房东通常知道他们可以找到一个不同的租客，所以很多需要房子的人可能无法协商公平的交易。此外，如果市场平均租金下降，租户可能会发现自己被困在此前商定的租金上涨之中，而现在的涨幅与类似房产的水平不一致。

政府或一个新的独立机构可以确定每年奥特罗伊亚不同地区的合理租金上涨幅度。他们可以考虑一般通货膨胀、生活成本、平均工资增长和借贷成本等因素。房东将不被允许提高租金超过这个年度限制。

澳州的不同地区可以实行不同的限制，或者只能在租金上涨迅速或已经无法承受的地区限制租金上涨。

如果房东能证明该房产已经经历了实质性的改善，而不仅仅是定期的维护和保养，那么就可以允许租金大幅上涨。

政府或一家新的独立机构可以根据房屋的大小、设计、特点和位置等因素，评估特定类型的房产的合理租金。然后，他们会就类似房产的合理租金范围达成一致。房东必须在这个范围内收取租金，除非他们能证明为什么更高的租金是合理的。公平租金标准将每年更新。

当Aotearoa进入COVID-19封锁期时，政府冻结了租金，但冻结已经结束，租金再次上涨。奥特亚欧亚正处于住房危机之中，因此租金可能会在一段时间内再次冻结。可以在全国范围内冻结租金，或在最难以负担的地区冻结租金，以防止租金恶化，或在租金上涨速度远远快于工资的地区冻结租金。

可以在短期内迅速冻结租金，而其他一些长期选择也在实施之中。

政府可以增加支付给低收入者的补贴，以帮助支付住房成本，而不是制定合理的租金规则。政府每年已经为超过35万户家庭支付了近20亿美元的住房补贴(一些人用它来支付抵押贷款，但大多数人用它来支付房租)。

目前，一个人每周最多能得到165美元，有孩子的家庭每周只能得到305美元，只有低收入者才有资格。政府可以增加人们可以获得补贴的数量，也可以让更多的人有资格获得这项补贴。这不会让租金变得更加合理，但会帮助更多家庭有能力支付租金。作为对更高补贴的回应，房东可能会提高租金，因为他们知道租户可以支付更高的租金。

政府补贴帮助超过30万户家庭支付房租——主要是通过住房补贴——而且这个数字还在上升。这些租赁协议是房东和租客之间的个人协议，这意味着个人租客家庭没有太多的谈判权力。政府可以将领取住宿补贴的租客聚集在一起，与房东集体协商，在不同区域制定合理的标准租金。由于有如此多的租房家庭获得了住房补贴，他们的集体力量也可能有助于影响其他所有人的市场租金。

另一种方法是政府为使用同一家物业管理公司的租户开发一个集体谈判框架，作为一个集体协商租金和/或租金上涨。这可能会导致租户工会的发展，在瑞典等其他一些国家也存在这样的情况。

许多地主和物业经理都是负责任的，并良好地对待他们的租户 - 但有些人让其他人失望。AOTearoa中没有房东，物业经理或租赁物业的许可或注册。政府没有一条协调的方式来跟踪租赁哪个物业，谁拥有它们，或者收取多少租金。与其他职业相比，提供影响人们个人健康和安全等出租车司机，医生和建设者的服务的服务，没有专业的人员选择作为企业的租赁物业的人。

所有合理的租金选择都需要一个良好的信息基础来让它们工作。我们认为住房和城市发展部应该建立出租物业、业主以及物业经理等中介机构的登记册。这将使政府能够跟踪一处房产在一段时间内收取的租金，并很容易将其与其他类似的房产进行比较。如果房东一直违反有关租金或健康家园标准(Healthy Homes Standards)等租户保护的规定，他们可能会被除名，不再被允许成为房东。

政府还应将租赁物业经营者带入一个类似的监管系统到房地产经纪人。这将使要制定的专业标准，正式投诉机制要解决，并清除违反规则的惩罚。反复违反其义务的财产经理可能会撤销许可证。

有一些重要的事情可以让合理的租金规则发挥作用。

1. 政府需要一个关于房东、物业和租金的良好数据库，这样规则就可以公平而准确地应用。
   
   
2. 当租客变动时，独立住宅的租金需要保持合理的一致性，这样房东就不能为了提高租金而把租客赶出去。
   
   
3. 业主有义务表明为什么大幅增加租金是公平的，而不是按照目前的制度，租户必须向租赁审裁处提出证据，证明租金增加是不公平的。
   
   
4. 一个被授权执行规则的独立机构。这可能包括房客和房东的代表。
   
   
5. 标准的维护和保养，或者达到健康家园标准这样的最低质量标准，不应该成为大幅提高租金的理由。但是房东应该能够支付真正实质性的改进的成本，比如一个全新升级的厨房。
   
   
6. 短期的房地产投机行为应该被阻止，但那些建造新住房并在稳定、长期的基础上出租的个人和组织，应该能够在一段合理的时间内收回他们的投资。
   
   
7. 政府需要确保新住房继续建设，而且要更快。这包括建造更多的州立住房，支持papakāinga，与非营利社区住房提供商合作，以及支持基础设施建设。

以及合理的租金规则，迁移到长期租赁协议，因为违约将使人们更大的住房安全。有些人想绕过很多东西，但很多人想让他们租用的房子长期回家。

一个体面，经济实惠的家是一个基本权利，在Aotearoa，我们可以使它成为现实。但几十年来，历届政府都在袖手旁观，任由租金变得难以承受，同时又没有建造足够多的国有住房。

不断上涨的房租消耗了家庭预算，迫使人们经常搬家，并使人们更难存下第一套房的首付。绿党知道不能再这样下去了。

请告诉我们你对如何利用以下调查使租金合理的看法。

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